南方日報訊 (記者/劉懷宇 實習生/王鐘琪 劉曉宇 通訊員/穗規宣)廣州新一輪地鐵建設到2017年,包括利息在內大概需要2200個億左右。廣州將參照香港、北京、深圳等地的做法,在地鐵車輛段上蓋物業籌集軌道交通的建設資金。最近,地鐵六號線蘿崗車輛段地塊等3個地鐵車輛段地塊控規修改通過了廣州市規委會審議。根據規劃,這3個地鐵車輛段將規劃成集住宅、商業、教育等為一體的綜合開發區。
  第一部分:總體規劃車輛段上蓋開發國際有先例 廣州近期將開發5處
  在地鐵車輛段上蓋開發物業國際上早有先例,既符合城市精明增長、集約用地的需求,又有效緩解籌集軌道交通建設資金壓力,同時能夠減少車輛段對周邊環境的影響。據悉,蘿崗、鎮龍、水西車輛段(停車場)上蓋平臺土地整理項目建議書已於2013年獲得市發改委立項批覆,同意進行綜合開發。
  根據《2012—2018年廣州市軌道交通線網建設規劃》,到2016年,廣州市共需建設地鐵車輛段19處,目前已經建設完成8處,具備上蓋開發條件的共有5處。其中,白雲湖車輛段已通過2013年第20次規委會審議,增城官湖車輛段獲得增城市政府批准。加上昨日會議審議通過的3處,意味著近期將會對5處地鐵車輛段上蓋進行開發。
  市長陳建華也在會上透露,廣州新一輪地鐵建設到2017年,包括利息在內大概需要2200個億左右,“相當部分資金要靠地鐵沿線開發進行籌措。在地鐵建設過程中,有大量住戶需要安置,包括村民、市民和來穗人口,通過交通沿線的安置,對整個城市的功能擴張是最有利的,不會形成新的交通阻塞。而且把有限的國土資源集約利用,是一舉幾得的事,香港、新加坡等地在這方面很成功。”
  第二部分:開發情況
  根據規委會通過的對《蘿崗地鐵六號線蘿崗車輛段地塊,蘿崗、增城二十一號線鎮龍車輛段地塊及蘿崗水西停車場地塊控制性詳細規劃修改》,三處車輛段(停車場)上蓋都將建設大型小區,其中位置最好的要屬蘿崗車輛段。
  蘿崗地塊:設綠色連廊與大公山連成一體
  蘿崗車輛段位於蘿崗中心區內,開創大道以南、荔紅一路以東、伴河路以北、開源大道以西,占地面積35.4公頃。目前周邊已有中海譽城、萬科東薈城都住宅項目,以及香雪商貿城、飛晟文匯、清大瑞泰科技和音樂基地音樂創意產業基地等辦公商業項目。
  蘿崗車輛段的開發麵積為28.32公頃,也是三個車輛段中最大的。建設28棟住宅,高度從66米到120米不等。由於靠近大公山,為規劃部門提出了空間優先和麵積優先的兩套方案,方案一容積率為1.87,綜合開發建築面積為51.05萬平方米,居住人口約1.5萬人;方案二容積率為2.15,綜合開發建築面積為58.65萬平方米,居住人口約1.7萬人。兩個方案都將山體較近部分的蓋板外延至山體,使蓋板與山體景觀連成一體,並設置綠色連廊,連接上蓋居住小區和大公山。最終規委會傾向於開發強度更大的方案二。
  鎮龍地塊:配建3棟城市綜合體打造知識城門戶
  鎮龍車輛段位於蘿崗區鎮龍鎮和增城中新鎮交界處,南有324國道(廣汕公路)、西有九龍大道,開發麵積為24.5公頃,綜合容積率為2.1,居住人口約1.46萬人,將建33棟住宅,旁邊還將建3棟形狀極具未來感的城市綜合體和長途客運站。
  值得關註的是,這裡不僅有地鐵車輛段,南側還有城軌軌道站點,方案通過上蓋蓋板及蓋上環境設計,有效降低車輛段對城市環境的割裂,減少對周邊景觀的影響;同時結合鎮龍交通樞紐、地鐵站點開發城市綜合體,與周邊片區統一打造,以此形成集約、便捷、高效的TOD社區,打造成為進入知識城的門戶窗口。
  此外,該地塊與廣州市第二老人院一路之隔,將設過街天橋連通,與老人院聯動發展,地塊功能上滿足老人療養時,子女的就近照顧所需的居住、商業、文化娛樂等配套服務要求,設置天橋、自動扶梯等代步設施。
  水西地塊:建12棟住宅增設區域政府服務中心
  水西停車場位於蘿崗南部、蘿崗行政服務中心的北側,開發麵積為8.2公頃,綜合容積率為2.75,居住人口約6200人。地塊在北二環高速和廣惠高速交匯處的西南側,臨近鳳凰山隧道工程。東側有敏捷廣場及南側是市保障房住房項目,水西停車場地塊將建12棟住宅。規劃最高33層,120米。
  採用錯層、階梯佈局,保留山體的通透性;採用上蓋公園設計,增加地區公共綠地,與山體景觀協調。結合周邊項目公建配套建設情況,新增綜合管理用房、政務服務中心等區域級配套;順應上蓋地形及山勢設置步行道,聯繫周邊組團。
  第三部分:開發效果新增公建配套107處減少車輛段噪聲擾民
  對車輛段上蓋進行開發後效果究竟如何呢?據悉,通過蘿崗、水西、鎮龍三個車輛段(停車場)上蓋綜合開發,獲得的土地一級整理的土地出讓收益,將用於籌集軌道交通的建設資金。並改變以往的地鐵車輛段“方盒子”的空間形態,提高車輛段(停車場)周邊的城市景觀形象,有效降低車輛段運行產生的噪聲影響。三處上蓋開發都按最新標準,公共服務設施比例達到居住建築規模的11%。共新增公建配套107處,新增配套面積133121平方米。
  規劃部門表示,借鑒國內外的車輛段上蓋開發物業經驗,結合廣州的相關規範標準,並從車輛段物業開發的投資收益角度分析,上蓋開發容積率一般控制在2.0以上;而綜合開發物業佈局需符合蓋下車輛段軌道及功能用房的結構和工程要求,上蓋物業基礎結構需與車輛段建設同步施工,在車輛段開始建設時就需穩定上蓋物業佈局方案。
  對於小區的建設,陳建華也要求:“小區建設要高標準,全部按照綠色小區的標準進行設計和建設。此外,考慮建築成本、消防和維護等因素,所有樓宇在100米以下。”
  他山之石
  據悉,凡是土地資源緊張的國際性大都市,很多都有地鐵車輛段上蓋開發的經驗。例如,倫敦的懷特車輛段,採用商業模式綜合開發,韋斯特菲爾德商場是倫敦第一大的零售商業綜合體,用地面積14公頃,綜合開發麵積8公頃,開發建築面積約15萬平方米,容積率1.9;而東京志村車輛段,以居住功能為主的開發模式,開發了4棟14層的住宅樓,一所小學、一個幼兒園,總用地面積約13.7公頃,總建築面積10.9萬平方米。
  此外,香港柴灣地鐵車輛段,以居住開發為主,綜合開發麵積30.2公頃,容積率2.1,總建築面積64萬平方米,建有住宅樓、商業及其他配套設施;北京郭公莊車輛段,為商住開發,綜合開發麵積23.3公頃,容積率2.34,總建築面積54.5萬平方米,建有住宅樓、辦公、商業及其他配套設施。  (原標題:3大地鐵車輛段上蓋將建大型物業)
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關楚耀

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